במסגרת עבודתי כשמאי מקרקעין אני נתקל במקרים רבים שבהם "קונים חתול בשק".
אצל רובנו, קנייה של דירה או מכירה של דירה וחתימה על חוזה מכר, היא העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית שיבצעו במהלך חייהם. לכן קשה לי להבין כיצד בכל זאת, אנשים רבים קונים דירה ללא ביצוע "בדיקה לפני רכישה" ומסתמכים אך ורק על העו"ד המטפל בעסקה.
המחשבה כי העורך דין תפקידו לבצע בדיקות שמאיות שגויה מן היסוד. חלוקת התפקידים מאוד ברורה. בעוד שתפקידו של העורך דין לענייני מקרקעין הוא : *בדיקה יסודית בנוגע מוכר ולנכס - (האם קיימת "הערת אזהרה" בטאבו לגבי הדירה לטובת אדם שלישי, האם המוכר הוא אכן הבעלים של הדירה, האם לבעלים יש חובות לעירייה בנוגע לנכס, האם יש שעבודים לבנקים או לבעלי חובות? האם קיימת משכנתא על הנכס).
*בדיקת מיסוי - (האם מכרתם דירה אחרת בארבע השנים האחרונות? האם אתם זכאים לפטור ממס? האם חלים על העסקה מיסים כגון מס רכישה או מס שבח?
*כתיבת ההסכם .
תפקידו של השמאי מקרקעין לבדוק כאמור את הנכס/ דירה מכל ההבטים השמאיים, על מנת לקבל את התמונה הכוללת מבחינה תכנונית ומבחינת מצב הרישוי של הנכס. (כגון: היתרים, חריגות בניה, היטלים, בניה עתידית שיכולה לפגוע בשווי הנכס בעתיד ועוד).
אחת הבדיקות והיא אף החשובה מכל, הינה "בדיקת התאמה של תשריט בית משותף לבנוי בפועל". התאמה זו הינה למעשה בדיקת הזיהוי הוודאי של הנכס. הזיהוי הוודאי נעשה כדי לאמת בעלות בנכס הנדון.
לעיתים קרובות אני נשאל "אם יש לי נסח טאבו, למה אני צריך תשריט בית משותף?"
נסח טאבו מציין בעלות ע"י מספרי זיהוי. תשריט בית משותף למעשה משלים אותו. התשריט מקשר בין מס' הדירה לבין הבנוי בפועל.
אנסה להמחיש ולפשט בעזרת דוגמה. מקרה שהיה: "בני זוג רכשו דירת מגורים בת 3 חדרים בתל אביב. תמורת העסקה שילמו בני הזוג תמורה מלאה. לצערם לא ביצעו בדיקה שמאית לדירה לפני רכישה והסתמכו על המופיע בהסכם המכר. (לאחר בדיקתו של העורך דין, שכפי שצוין מעלה אינו בודק את ההבטים השמאיים).
בני זוג אלו רכשו את הדירה וכחלק מתוכניתם לשפץ את הדירה הזמינו שמאי מקרקעין לביצוע הערכה לצורכי משכנתא. הבדיקה החשובה ביותר של שמאי המקרקעין הינה בדיקת הזכויות המשפטיות בנכס.
בבואי לבצע שמאות מקרקעין לדירתם, הבחנתי כי ישנה בעיה חמורה. תשריט הבית המשותף אינו תואם לדירתם.
כלומר, תתי החלקות אינם מתאימים לכיווני האוויר של הדירה ובזמן רישום הבית המשותף נפלה טעות.
המשמעות - לא ניתן לשעבד את הדירה. אלא, יש לבצע תיקון הבית המשותף. תיקון בית משותף אפשרי, אך דורש ממון וזמן רב, על אחת כמה וכמה כשיש מספר רב של דיירים.
המסקנה ברורה: לפני רכישת דירה הזמינו שמאי מקרקעין ובצעו "בדיקה לפני רכישה". עלות הבדיקה זניחה ביחס לגובה העסקה.
עוד אוסיף ואומר, השתכנעתם בחשיבותו של שמאי מקרקעין, בקשו כמה הצעות מחיר. סביר להניח שתקבלו הצעות המחיר מגוונות, קחו בחשבון שלרוב זה יעיד על הוותק של השמאי ואיכות הבדיקה שתקבלו.
ובנימה אופטימית, בברכת דרך צלחה בעסקת חייכם.
ליעוץ ניתן להיכנס לאתר : www.saarpeled.co.il
פלד שמאים – סער פלד כלכלן ושמאי מקרקעין
כל הזכויות שמורות לסער פלד שמאות מקרקעין - משרד שמאי מקרקעין
